Războiul din Ucraina a dus la o cerere mai scăzută, la dobânzi mai mari, la salarii mai mari și la o putere de cumpărare mai mare, în timp ce investițiile imobiliare ar putea să nu fie la fel de profitabile.

Din 2012, piața imobiliară a avut o perioadă excepțională de la toamna crizei financiare din 2008:

  • Prețurile au scăzut cu 30-50% față de vârful din vara lui 2008

  • Salariile au început să crească, iar sectorul IT a adus pe piață o categorie foarte bună de cumpărători, având în vedere salariile din acest sector.

  • Dobânzile în lei au scăzut din cauza inflației mai scăzute, ceea ce a făcut creditele în lei mai profitabile decât în ​​perioada precedentă, când împrumuturile în franci elvețieni și euro păreau mult mai profitabile din cauza dobânzilor mai scăzute.

  • Cursul leu/euro s-a stabilizat, creșterea anuală a fost sub creșterea inflației, ceea ce a crescut puterea de cumpărare, atât în ​​lei, cât și în special în euro.

  • Creșterea salariilor și scăderea prețurilor apartamentelor au însemnat o reducere a numărului de ani pe care îi poți plăti pentru un apartament, de la 30 în august 2008 la 15 în 2015 și 8 în 2019.

  • Reducerea dobânzilor în euro și a spune dacă îți ții banii în bancă a făcut să investești în achiziționarea unui apartament, să-l închiriezi mai târziu, să devină mai profitabil decât un depozit bancar – 5-6% rentabilitate în euro, fără nicio creștere la un pret de apartament, fata de o dobanda bancara de 0-1% in euro.

  • Scăderea prețurilor terenurilor, dar și a prețurilor materialelor de construcție, au dus la un preț destul de bun de construcție și vânzare, care a fost profitabil atât pentru constructor, cât și pentru cumpărător, ca să nu mai vorbim de un investitor care cumpără mai multe apartamente de închiriat.

  • Creșterea economică a României a susținut, deschizând noi orizonturi pentru toți.

În acest context, în care condițiile de piață erau excelente, băncile acordau din ce în ce mai mult credite ipotecare și credite imobiliare, care au fost principalul produs de creștere pentru sistemul bancar, mai ales că rata de referință a fost lei, reducerea dobânzilor, lei, care a redus semnificativ. riscul valutar, atât pentru bănci, cât și pentru clienți.

Acum, după 10 ani, piața imobiliară rezidențială intră într-o criză destul de mare, fiind atacată de toate lebedele negre deodată, lucru care nu s-a întâmplat până acum.

În criza COVID, vânzările au crescut pentru că cererea a rămas puternică, dobânzile chiar au scăzut, singura problemă a fost lipsa chiriașilor și, tacit, reducerea chiriilor.

Oricine dorea să-și cumpere un apartament avea condiții bune, nu era inflație, puterea de cumpărare creștea pe fondul creșterilor salariale și al stabilității cursului de schimb leu-euro.

De la jumătatea anului trecut, condițiile au început să se schimbe – creșterea prețurilor la energie, creșterea inflației.

Dar nimeni nu a prezis ce se va întâmpla în doar câteva luni.

  1. În urma ofensivei militare a Rusiei în Ucraina din 24 februarie, interesul cumpărătorilor de a cumpăra un apartament sau o casă pentru a locui sau a închiria a scăzut dramatic. Telefoanele au încetat să sune la dezvoltatori și întrebarea a fost: „Când veți reveni pentru a discuta despre o posibilă achiziție?” raspunsul este “Cand razboiul se termina!”

  2. Cererea de credite ipotecare și imobiliare a scăzut cu 30-50% de la începutul războiului. Băncile vor să continue creditarea, dar cererea nu este aceeași ca anul trecut, când a fost cel mai bun an pentru credite ipotecare și imobiliare pentru sectorul bancar.

  3. Dobânzile în lei cresc – acum nu se vede de ce IRCC este încă scăzut, 1,8% pentru trimestrul doi, dar în trimestrul al treilea va fi de 2,6%, iar în trimestrul IV va fi de 3,5-4%. În primul trimestru al anului 2023 ar putea ajunge la 4-5%, iar dacă adăugăm marja bancară de 2%, avem brusc o dobândă de 6-7%.

  4. Creșterea prețurilor la utilități, creșterea prețurilor la alimente, creșterea prețurilor la alte bunuri și servicii, creșterea inflației și probabilitatea de a rămâne la 8-10%, dacă nu mai mult, pentru o perioadă mai lungă de timp, o reducere semnificativă a puterii de cumpărare și, în sfârșit, , suma disponibilă pentru obținerea și plata unui credit ipotecar.

  5. Salariile nu vor crește din cauza inflației și vor începe să apară creșteri la utilități și alte produse.

  6. Odată cu creșterea dobânzilor în lei și a prețurilor apartamentelor (toată lumea își dorește prețuri mai mari pentru că inflația este mai mare), investiția în imobiliare poate să nu mai fie profitabilă, cel puțin în ceea ce privește rentabilitatea chiriei. Dobânda la depozitele în lei a ajuns la 5% pe an și în contextul stabilității cursului leu-euro se înregistrează un profit de 5% în euro, care nu mai poate fi realizat pe piața imobiliară. Creșterea prețurilor, dar păstrarea chiriei înseamnă o rentabilitate mult mai mică și, în comparație cu dobânzi mai mici, rezultatul este complet diferit de ceea ce era înainte.

  7. Chiriile nu vor crește în același ritm, fie cu creșterea prețurilor la apartamente, fie cu creșterea inflației, pentru că nu este suficientă cerere – după criza COVID nu toată lumea s-a întors în orașele în care companiile care lucrează, turismul este încă scăzut, puterea scade. în puterea de cumpărare prin creșterea inflației și creșterea tuturor produselor, îi va obliga pe cei care doreau să rămână în marile orașe să se întoarcă în patriile lor. Dacă salariile nu cresc din cauza inflației, o reducere a puterii de cumpărare nu le va permite să plătească chirie și să rămână în marile orașe.

  8. Creșterea materialelor de construcție, creșterea prețurilor la toate utilitățile, creșterea prețurilor terenurilor, vor aduce pe piață apartamente cu prețuri mult mai mari. Vom vedea dacă aceste prețuri pot fi plătite de cumpărători având în vedere condițiile în schimbare ale pieței.

  9. Războiul din Ucraina și faptul că suntem la granița cu acest conflict militar reduc interesul investitorilor de a cumpăra pachete întregi de apartamente, o afacere care a susținut cererea.

  10. Chiar dacă cumpărătorilor, în special cei care vor să trăiască, le mai rămân niște bani și pot plăti un avans și prețuri chiar mai mari, teama de viitor este mult mai puternică pe măsură ce tot mai mulți oameni vorbesc despre criză.

  11. Din creșterea economică prelungită, ne confruntăm acum cu o reducere substanțială a perspectivelor de creștere economică, de la 4,5% prognozele au scăzut la 2%, dar probabil că ne vom îndrepta spre creștere economică zero, dacă nici măcar nu intrăm în minus. Economia României, ca toate celelalte economii, se confruntă cu prețuri în creștere, rate ale dobânzilor, piețe în scădere, schimbări geopolitice – de la globalizare la globalizare.

În aceste condiții, piața imobiliară se va confrunta cu prima criză majoră dintr-un deceniu de tăcere.

Chiar dacă prețurile din România sunt scăzute în comparație cu cele din regiune, condițiile în schimbare pot deranja piața.

Să vedem cum va fi după atacul tuturor lebedelor negre posibile.

Leave a Comment